Zadzwoń do nas: (22) 844 19 84 / (22) 844 80 77 / 665 777 244 Email: kociesprawy@kociesprawy.pl

Nie masz jeszcze prenumeraty naszego magazynu?  Zamów

SIATKOWANIE BALKONU A WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA – Mec. Anna Stachowicz


KOCIE SPRAWY NR 173 – MARZEC 2017

Mecenas Anna Stachowicz

Opiekunowie kotów mieszkający w budynkach wielorodzinnych, zwłaszcza na wyższych piętrach,
chcąc zagwarantować swoim pupilom bezpieczne korzystanie z balkonu, decydują się na jego zabezpieczenie poprzez montaż stosownej siatki. Czy na takie działanie konieczne jest uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej?
I czy w przypadku jej nieuzyskania właściciel lokalu może zostać zobowiązany do usunięcia siatki?

Anna Stachowicz, adwokat: Wbrew pozorom, temat ten jest dość złożony, a opinie w sprawie podzielone.
Zasadą jest, że tylko działania dotyczące części budynku stanowiących nieruchomość wspólną (czyli tych, które nie służą wyłącznie do użytku jednego właściciela) wymagają uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Aby więc odpowiedzieć na tytułowe pytanie, rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy balkon przylegający do lokalu, bo tylko takiego dotyczy osiatkowanie, stanowi część nieruchomości wspólnej, czy też stanowi część składową lokalu.
Powyższą kwestię rozstrzygnął Sąd Najwyższy uchwałą z dnia 7.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, w której stwierdza,
że balkon jako część budynku służąca do użytku wyłącznie tych właścicieli lokali, do mieszkań których przylega, stanowi część składową lokalu, z drugiej jednak strony, balkon jako część elewacji budynku, a czasem także fragment konstrukcji budynku, stanowi części nieruchomości wspólnej.
Mając to na uwadze, uzasadniony jest wniosek, że taki montaż siatki, który nie narusza elewacji budynku, ani nie ingeruje w konstrukcję budynku, nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej.
Każda jednak ingerencja w elewację budynku, jego konstrukcję, będzie takiej zgody wymagać. Istotne jest to zwłaszcza w przypadku nowych budynków, gdzie elewacja może być objęta gwarancją, której zachowanie wiąże się zwykle z zakazem naruszania elewacji.
Kolejną wątpliwością wymagającą rozważenia jest kwestia zapisów regulaminu porządku domowego wydanego przez wspólnotę mieszkaniową i wprowadzonych w nim zakazów. Często pojawia się wątpliwość, czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej wprowadzająca regulamin porządku domowego, jest aktem prawnym, do którego właściciele lokali muszą się stosować.
Bezsporne jest, że regulamin porządku domowego nie może być w żaden sposób sprzeczny z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, ani nie może wykraczać poza materię zastrzeżoną dla Wspólnoty Mieszkaniowej, czyli decydować o cudzej własności. Uchwała niezgodna z prawem może zostać zaskarżona przez właścicieli lokali.

Wprowadzone w regulaminie porządku domowego zakazy winny mieć więc umocowanie w obowiązującym prawie.
Oczywiście, ile regulaminów, tyle zapisów. Przykładowe zapisy (zaczerpnięte z oryginalnych regulaminów), na które może powołać się zarząd, wymagając uzyskania zgody:
– Wszelkie zmiany mające wpływ na wygląd nieruchomości wymagają zgody zarządcy.
Przeróbki w mieszkaniach obejmujące zakładanie krat w oknach wymagają zgody Administracji.
Montaż na ścianach, balkonach i dachach anten oraz wszelkiego rodzaju innych urządzeń jest dozwolony tylko za zgodą Spółdzielni.

Zawsze kwestią oceny pozostaje, czy montaż cienkiej siatki, słabo widocznej z daleka, wpływa na wygląd nieruchomości, czy jest to urządzenie innego rodzaju albo czy do siatki można stosować zapis dotyczący krat w oknach per analogia. W mojej ocenie na ogół postanowienia takiego zastosowania wobec siatki mieć nie będą. Każdy przypadek wymaga tu jednak indywidualnego rozważenia.